Herzlich Willkommen in der Eigentümergemeinschaft
Wir begrüßen Sie als werdendes Mitglied in der Eigentümergemeinschaft.
Falls Sie das erste Mal Mitglied einer Eigentümergemeinschaft werden, möchten wir Sie hier auf ein paar Besonderheiten aufmerksam machen, die Sie kennen sollten und die für Sie sicher von Interesse sind.
Grundsätzliches über den Aufbau der Gemeinschaft, über das Funktionieren der vielfältigen Abläufe innerhalb der Gemeinschaft oder auch über die Regeln des gemeinschaftlichen Zusammenlebens, mit den Rechten und den Pflichten des Einzelnen, finden Sie u.a. im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), in der Teilungserklärung Ihrer Eigentümergemeinschaft mit der Gemeinschaftsordnung und in einer, falls vorhanden, objektbezogenen Hausordnung.
Ausdrücklich möchten wir betonen, dass wir Ihnen auch über diesen kurzen Ratgeber hinaus selbstverständlich in allen Fragen der Gemeinschaft und Ihres Anteils daran, zur Verfügung stehen. Wir sehen unseren Auftrag nicht nur in der administrativen Führung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern auch in der wohnwirtschaftlichen Betreuung des einzelnen Eigentümers. Insbesondere dann, wenn es Fragen gibt, bieten wir ausdrücklich unsere Hilfeleistung an. Machen Sie bitte im Fall des Falles davon Gebrauch!
1. Die Position des Hausverwalters in der Eigentümer- gemeinschaft.
Grundlage unserer Tätigkeit ist der zwischen der Gemeinschaft und uns geschlossene Verwaltervertrag. Inhalt dieses Vertrages ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Wohnungs- eigentumsgesetz (WEG).
Der Hausverwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird üblicherweise für das gemeinschaftliche Eigentum bestellt. Gemeinschaftliches Eigentum sind alle Gebäudeflächen, Gebäudeteile und Anlagen, die der gemeinschaftlichen Nutzung dienen. Das Sondereigentum an der einzelnen Wohnung zählt ausdrücklich nicht zu unserem Regelaufgabenbereich. Dies bedeutet, dass die Arbeit des Verwalters nach WEG, praktisch an der Wohnungseingangstür des einzelnen Wohnungseigentums endet. Trotzdem werden wir Ihnen natürlich bei Problemen an Ihrem Sondereigentum behilflich sein, wenn wir dazu in der Lage sind.
Alle Handlungen, auch die, welche wir für oder gegen ein Mitglied der Gemeinschaft durchführen oder veranlassen, erbringen wir als Bevollmächtigte der Gemeinschaft. Wir handeln stets im Namen der Gemeinschaft.
2. Zustimmung zum Kaufvertrag.
Falls die Teilungserklärung Ihrer Gemeinschaft die Zustimmung des Verwalters zu dem von Ihnen geschlossenen Kaufvertrag fordert, haben wir umgehend nach Eingang der Benachrichtigung Ihres Notars bei uns, diesem Vertrag in notarieller Form zugestimmt. Unsere in diesem Zusammenhang anfallenden Kosten werden wir entsprechend der gesetzlichen Regelung abrechnen.
3. Eigentümer, Eigentumswechsel
Eigentümer eines Hauses, einer Wohnung oder sonstiger grundstücksgleicher Rechte ist stets und solange derjenige, der in der ersten Abteilung des Grundbuches des Kaufgegenstandes als Eigentümer eingetragen ist. Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer ist in diesem Zusammen-hang nicht von Belang. Das bedeutet, dass der Verkäufer gegenüber der Gemeinschaft umfassend in der Verantwortung und solange in der Haftung steht, bis eben der Erwerber als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
4. Teilnahme an einer Eigentümerversammlung
Vom Verwalter einzuladen sind nach WEG alle Wohnungseigentümer, die in der Versammlung ein Stimmrecht haben. Dies sind alle, als Eigentümer im Grundbuch eingetragene. Nicht dazu zählen bei einer vollständig rechtlich in Vollzug gesetzten Gemeinschaft, die Erwerber einer Eigentumswohnung, selbst wenn der Übergangsanspruch durch Vormerkung gesichert und Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr des zufälligen Untergangs bereits auf sie übergegangen sind.
5. Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahren:
Das in Ihrem Kaufvertrag evtl. vorgesehene Datum zum Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und der Gefahr des zufälligen Untergangs der Kaufsache, also der Zeitpunkt, ab dem Sie die von Ihnen erworbene Wohnung persönlich nutzen können und ab dem Sie, laut Vertrag für die Kosten einzustehen haben, ist eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Vertragspartner innerhalb des Kaufvertrags. Diese Vereinbarung ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) für die Gemeinschaft nicht bindend.
Zur Verdeutlichung: eine klare Position diesbezüglich ist für uns dann wichtig, wenn es z.B. um die Zahlung des monatlichen Hausgeldes geht. Im Streitfalle, wenn der Verkäufer sich für das Hausgeld nicht mehr zuständig fühlt, oder wenn der Käufer aus welchen Gründen auch immer das Kaufobjekt noch nicht so Nutzen kann, wie er sich dies vorstellt und deshalb das Hausgeld auch nicht bezahlen will, dann hält sich die Verwaltung an den, der im Grundbuch als Eigentümer steht. So lautet die gesetzliche Regelung.
Es bedeutet deshalb für den Verwalter eine erhebliche Erleichterung, wenn beide Vertragsparteien ausdrücklich und übereinstimmend gegenüber der Verwaltung erklären, zu welchem Zeitpunkt der Verwalter den tatsächlichen Übergang festzulegen hat und ab wann er das Hausgeld von wem erhält.
6. Hausgeldzahlung
Für den laufenden Betrieb der Gemeinschaft existieren im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung immer ein beschlossener Gesamtwirtschaftsplan, sowie beschlossene Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Sondereigentumsrechte. Die Wirtschaftspläne enthalten alle erwarteten Ausgaben der Gemeinschaft. Jeder Eigentümer ist verpflichtet, entsprechend dem gültigen Wirtschaftsplan einen monatlichen Abschlag zu leisten. Den auf Ihre Einheit entfallenden Betrag können Sie leicht dem Wirtschaftsplan Ihres Sondereigentums entnehmen oder bei uns erfragen.
Die elektronische Verarbeitung Ihrer Zahlungen verläuft reibungslos, solange die beschlossenen Vorgaben in Betragshöhe und Fälligkeitsdatum erfüllt werden. Abweichungen führen zu einem erhöhten Verwaltungsaufwand, der leider mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Um unnötige Komplikationen zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen, uns die Erlaubnis zu erteilen, Ihre monatliche Hausgeldschuld per Lastschrift einzuziehen. Formulare dazu finden Sie im entsprechenden Link. Für Sie bedeutet dies, dass Sie immer den richtigen Betrag zum richtigen Zeitpunkt abgebucht bekommen, mit der größtmöglichen Sicherheit für Sie.
7. Noch ein paar Anmerkungen zum Thema Hausmeister
Falls in Ihrer Liegenschaft ein Hausmeister beschäftigt ist, so ist er in der Regel nur für die Betreuung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig. Nur dafür wird er auch von Ihnen bezahlt. Arbeiten im Sondereigentum, also innerhalb der Wohnungen gehören grundsätzlich nicht zu seinen Aufgaben bzw. seinen vertragsgemäßen Pflichten.
8. Allgemeines zum Schluss
Das gesamte System der Institution Wohnungseigentum ist aufgebaut auf der Idee, durch den Zusammenschluss vieler Einzelner, gemeinsam Werte zu schaffen und zu erhalten. Die rechtliche Grundlage dazu ist das Wohnungseigentumsgesetz. Darüber hinaus kann, ja muss jedes einzelne Mitglied der Gemeinschaft seinen Beitrag zum Gelingen leisten. Dieser Beitrag kann in vielfältiger Form erfolgen.
Unser Auftrag besteht darin, für den reibungslosen Ablauf aller administrativen Vorgänge in der Gemeinschaft zu sorgen. Dies ist unsere vertraglich vereinbarte Aufgabe. Wir werden sie mit größter Sorgfalt und nach bestem Wissen erledigen.
In diesem Sinne verbleiben wir
Ihre Michelbach Verwaltungsges. mbH