WEG-Verwaltungen

Der Leistungskatalog des WEG Verwalters

Die Grundlagen ordnungsgemäßer Verwaltung von Wohnungseigentum ergeben sich im Wesentlichen aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie den einschlägigen Bestimmungen und Vereinbarungen der jeweiligen Teilungserklärungen.

In der Verwaltungspraxis ist zu unterscheiden zwischen den so genannten Regelleistungen und den außerordentlichen Leistungen. Regelleistungen sind alle wiederkehrenden Leistungen, die mit dem monatlichen Verwalter-Honorar regelmäßig vergütet werden. Zu den außerordentlichen Leistungen zählen alle Aufgaben, die weit über den Rahmen der Regelleistungen hinausgehen.

Zu den vertragsgemäßen Regelleistungen des Verwalters gehört üblicherweise:

1. Alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken, die mit der Verwal-
   tung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen.
2. Lasten- und Kostenbeiträge (Hausgeld) sowie sonstige Zahlungen anzufordern und in Empfang zu nehmen, und darüber im Sinne eines ordentlichen Kaufmanns Buch zu führen.
3. Jährlich eine ordentliche - und falls erforderlich - zusätzliche (außerordentliche) Eigentümer-Versammlung einzuberufen und durchzuführen.
4. Der ordentlichen Eigentümerversammlung die Gesamt- u. Einzelabrechnungen des letzten Wirtschaftsjahres und die Wirtschaftspläne für das laufende Jahr zur Beschlussfassung vorzulegen, weitere Beschlüsse nach Erfordernis vorzubereiten und gefasste, wirksame Beschlüsse umzusetzen.
5. Alle Beschlüsse einer Versammlung zu protokollieren und jedem Eigentümer eine Protokollabschrift zu übersenden. Sorgfältige Aufbewahrung aller Beschlussprotokolle hat der Verwalter zu gewährleisten.
6. Objektbezogene Sach- und Haftpflichtversicherungen im erforder-
   lichen Umfang abzuschließen und zu kündigen und bei Eintritt eines Versicherungsfalles für die Eigentümergemeinschaft sachdienliche Erklärungen abzugeben und Handlungen vorzunehmen.
7. Treffen mit dem Beirat während des laufenden Wirtschaftsjahres nach Absprache oder Erfordernis durchzuführen.
8. Gemeinschaftliche Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten und die Verwaltungskonten in der Form offener Fremdkon-
   ten zu führen. Der Verwalter hat ein laufendes Bewirtschaftungs-
   konto und ein Instandhaltungskonto einzurichten. Er wird das Bewirtschaftungskonto nicht überziehen.
9. Die angesammelte Instandhaltungsrücklage getrennt vom laufen-
   den Bewirtschaftungskonto verzinslich und nach Absprache mit dem Beirat (evtl. Eigentümerbeschluss) anzulegen.
10. für die ordnungsgemäße, laufende bautechnische Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen und in dringenden Fällen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Größere Baumaßnahmen sind mit dem Beirat, falls vorhanden, bis zur Abstimmungsreife vorzubereiten.
11. Eine objektbezogene Hausordnung aufzustellen und für deren Einhaltung zu sorgen.
12. Die Dienste von Hilfskräften, wie Hausmeister, Reinigungsperso-
    nal, Gärtner, Heizkosten-Abrechnungsfirmen, Handwerker u.ä. in erforderlichem Umfange zur Erfüllung der Verwaltertätigkeit auf Rechnung der Gemeinschaft in Anspruch zu nehmen.
13. Für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung die erforderlichen Gebrauchsgegenstände, z.B. Geräte für den Hausmeister, Gartengeräte etc. sowie Versorgungsgüter, z.B. Heizmaterial zu beschaffen und Lieferverträge für die Gemeinschaft dazu abzuschließen.
14. Alle sonstigen im Rahmen der Verwaltungsaufgaben erforderlichen Verträge z.B. Heizungs-Wartungsvertrag u.ä abzu-
    schließen.
15. Die Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis und gegenüber einzelnen Eigentümern gerichtlich und außergerichtlich auf Kostenrechnung der Gemeinschaft / Eigentümer zu vertreten sowie Ansprüche der Gemeinschaft gegen Dritte oder gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern auch in eigenem Namen geltend zu machen.

Beispiele für außerordentliche Leistungen des Verwalters

Zu den außerordentlichen Leistungen des Verwalters gehören alle die Aufgaben, die unregelmäßig erforderlich werden und die tatsächlich nur mit größerem Zeitaufwand zu bewältigen sind.

Beispiele:

1. Die Aufarbeitung fehlender Unterlagen bei Objektübernahme, damit evtl. verbunden, umfangreiche Nachbuchungen zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Buchhaltung. Erstellung von Abrechnungen zurückliegender Wirtschaftjahre, deren Fertigung nicht zu den Pflichten des Übernehmenden gehören.
2. Die Durchführung größerer bautechnischer Maßnahmen, mit umfangreichem organisatorischem Aufwand und entsprechender Bauleitungshaftung.
3. Die Vorbereitung und Durchführung gerichtlicher Auseinander-
   setzungen im Auftrag der Gemeinschaft.
4. Die Erfüllung von Sonderwünschen einzelner Eigentümer.

Alle diese und weitere mögliche außerordentliche Leistungen werden auf der Basis des mit der Gemeinschaft abgeschlossenen Verwaltervertrages erbracht. Sie werden erst nach zustimmender Beauftragung der dazu ermächtigten Eigentümer bzw. Beiräte umgesetzt.

Ganz außerordentliche Leistungen des Verwalters

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